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- 1
- 2012/07/27(金) 18:07:58.30
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情報交換しましょう。
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- 581
- 2014/06/14(土) 11:04:35.36
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営業職未経験なのに不動産投資営業に転職しました（宅建は使ったことないけど持ってる）
いまね
・営業に関する書籍の読み漁り（有名なのを10冊前後）
・名刺、電話応対等のビジネスマナー叩き込み
・不動産投資知識のインプット（よさげな本が無いっぽいんだけどどうしてる？）
…をやってるんだけど、もっとこうやれだとかそれはやるなみたいなアドバイスありますかね？
スレ違いだったらごめん
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- 582
- 2014/06/14(土) 11:31:43.40
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>>581
不動産投資でしょ？
「20年で上物代金をペイできる」ってのが実質的な話だから
理屈で攻めることはできないよ。
如何に相手を騙すかってのが勝負。
それらしい専門的な話で素人を丸め込みたいなら
インカムじゃなくてキャピタルゲインの部分でね。
でもキャピタルゲインの部分で攻めるにしても
人口比率による購入者層の減少によって20年後には今の不動産市場は2割ほど縮小しているから
需要減少として恐らく現在の不動産相場から5〜6割程度まで下がってると思う。
なもんで、こちらの路線で攻めるにしても漠然とした話で不安を煽るしかない。
手っ取り早いのはインフレ
人口減少に伴って税収も減り国債発行量が爆発的に増えて返済不能状態に陥る
それをカバーするためにインフレに誘導していかざるを得ない
だから現金で持ってるとどんどん価値が減って損していきますよって感じで騙す。
ま、投資の営業を一年続けられたら褒めてやるよｗ
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- 583
- 2014/06/14(土) 17:31:52.28
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>>582
レスありがとう
インフレ部分については了解
ここが売り文句ってのはさっき勉強した
ただちょっとよく分からんのは…
＞「20年で上物代金をペイできる」ってのが実質的な話
つまり、20年経ったら上物を売ってキャピタルゲイン得ようねってことだよね？
この理屈自体は分かるんだ
（なんで20っていう数字かは勉強不足で分からないけど）
＞それらしい専門的な話で素人を丸め込みたいなら
＞インカムじゃなくてキャピタルゲインの部分でね。
ここはつまり、キャピタルゲインで儲かるよってことをうまく話せってことだよね？
ようは営業トーク頑張れ
でもそーすると、キャピタル部分の話をしたら騙すっていうよりむしろ正直なんじゃ…？
いや、騙してても正直に話しててもどっちでもいいんだけどね
ちょっと気になっちゃったもんで
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- 584
- 2014/06/14(土) 19:32:31.84
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>>583
＞つまり、20年経ったら上物を売ってキャピタルゲイン得ようねってことだよね？
＞この理屈自体は分かるんだ
＞（なんで20っていう数字かは勉強不足で分からないけど）
投資の営業でしょ？
月々の賃料収入で得られる実質利回りの部分で
出資した上物部分の代金を回収するのにかかる期間が20年くらいってことだよ。
でも、20年経ったら上物の価値は基本的にゼロだし
維持するにしても賃料の下落や修繕費が膨らんで儲からない。
地価が上がっていなければそこで売ってもトントンでキャピタルゲインなんて得られない
地価が変動しないことを前提としてメリットがあるのは相続税対策くらいなものだ。
＞ここはつまり、キャピタルゲインで儲かるよってことをうまく話せってことだよね？
＞ようは営業トーク頑張れ
＞でもそーすると、キャピタル部分の話をしたら騙すっていうよりむしろ正直なんじゃ…？
つまり、客に正直に話すなら
「賃料収入では20年で上物代金をやっと回収できるが回収したころには建て替え時期です。儲かりません」
「出資して儲かるかどうかは地価動向に賭けるギャンブルです」って話だよ。
特にこれからの時代は
ワンルームを売るにしても一棟ものを売るにしても上物の代金回収するころには
例えインフレになったとしても、とてもじゃないけど想定される地価の下落分をカバーできねーよ。
もしカバーできるとしたら大卒初任給が40万円とかいったレベルだ。
ま、あと10年もしたら電気自動車の普及にともなって
自動車分野でのコモディティ化が進んで日本の自動車産業の衰退が激しくなってくるだろう
そうなったら日本の産業は壊滅状態。
ハイパーインフレになるかもしれん。
そしたら不動産持ってた方がいいかもな。現金持ってるよりはさｗ
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- 585
- 2014/06/14(土) 20:43:15.09
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>>584
教えてくんで申し訳ない
＞月々の賃料収入で得られる実質利回りの部分で
＞出資した上物部分の代金を回収するのにかかる期間が20年くらいってことだよ。
うん、何か理屈があるんじゃなくてたぶん経験的にそのくらいの期間ってことだろうな〜とは思ってた
＞でも、20年経ったら上物の価値は基本的にゼロだし
ここが最初分からんくって、言われて分かった
＞維持するにしても賃料の下落や修繕費が膨らんで儲からない。
ここがまだちょっと分からない、ごめんね、まだ理屈と実際があやふやなもんで
理屈からすると実質利回り＞修繕費等になれば儲かると思うんだけど（あくまで理屈ね）
実際は、実質利回り＜修繕費等になっちゃうの？
だからインカムの話はやめろと
そーなるとどんなに利回りの高さを謳っても見せかけにしかならんのかな
＞「出資して儲かるかどうかは地価動向に賭けるギャンブルです」って話だよ
まとめると、（約20年経ったときに売却するとして）地価が上昇していればあなたの勝ち（ゲイン）
下落していれば負け（ロス）ってことでいいんかな
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- 586
- 2014/06/14(土) 22:02:54.68
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>>585
＞うん、何か理屈があるんじゃなくてたぶん経験的にそのくらいの期間ってことだろうな〜とは思ってた
実質利回り７％だとして手元にいくらの残るのよ？
そこから逆算してみなよ
＞ここが最初分からんくって、言われて分かった
いやいや、少なくとも減価償却のあるもので投資するんだったらそれくらい理解しようよｗ
あと、新築時から減価償却の割合とかも理解した方がいいよ。税金対策のお客さんもいますから。
＞ここがまだちょっと分からない、ごめんね、まだ理屈と実際があやふやなもんで
＞理屈からすると実質利回り＞修繕費等になれば儲かると思うんだけど（あくまで理屈ね）
＞実際は、実質利回り＜修繕費等になっちゃうの？
＞だからインカムの話はやめろと
＞そーなるとどんなに利回りの高さを謳っても見せかけにしかならんのかな
う〜ん、数字が書けないのに因数分解の質問をしているようなレベルだから
せめて基礎くらい勉強してから質問した方がいいよ。
因みに、建てる場所によって賃料も違うし需要も違う、空室率も変わってくる
築30年もすれば減価償却はなくなるし投資効率も悪くなる。
出口戦略を踏まえて更地にして売却となると建物解体費用に立ち退きの問題もある。
＞まとめると、（約20年経ったときに売却するとして）地価が上昇していればあなたの勝ち（ゲイン）
＞下落していれば負け（ロス）ってことでいいんかな
そうだね。
それは20年経って上物代金を回収できていればという前提がつくけど。
ま、結論をいうと、地価の変動がないことを前提としても
理詰めで儲かるとセールスできる物件（お客さん）はごく一部しかない。
貴方が食べていくための業績をあげるにはとてもじゃないけど足りない数ですよ。
ましてや今後の地価の下落を想定すれば尚更のこと。
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- 587
- 2014/06/15(日) 00:36:50.58
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>>585
深く考えすぎ！
質問ばっかしてるようだと続かないぞ。
言われた事をやればいいだけ。
三ヶ月もすれば半分が辞めて、半年すれば同期は２〜３人
２年頑張れればスライド式に支店長になれる。
FXや先物も同じ仕組み。
成績悪くても残ってれば給料は増えていく業界。
不動産といっても、訪問販売の業界に近いからね。
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- 588
- 2014/06/15(日) 08:25:21.49
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>>586
ほんとありがとう
＞いやいや、少なくとも減価償却のあるもので投資するんだったらそれくらい理解しようよ
まだ習いたてで減価償却って言葉を未経験がポンと使っていいのかすら分からなくって
レス見て使っていいんだってことが分かったって感じ
減価償却の定式は理解した（理解したっていっても、ただ代入するだけだけど）
＞う〜ん、数字が書けないのに因数分解の質問をしているようなレベルだから
＞せめて基礎くらい勉強してから質問した方がいいよ。
たいへん申し訳ない
ただ、抽象的でいいから不動産投資の仕組み（実務抜きで）を知りたいと思って
俺頭が悪くてカチコチだから仕組みを知らないと嘘も付けんだろうから
それで昨日不動産投資の仕組みの本も数冊買ってきた、これから読みます
＞理詰めで儲かるとセールスできる物件（お客さん）はごく一部しかない。
＞貴方が食べていくための業績をあげるにはとてもじゃないけど足りない数ですよ。
了解、どうもありがとう
営業マンがどういう方法で仕事してんのかわかって、勉強になりました
>>587
＞質問ばっかしてるようだと続かないぞ。
＞言われた事をやればいいだけ。
たぶんそうだろうなとは思ってるし、むしろそのほうがいいのかなとも思い始めてる
ただ、面接のときにすでに不動産投資の仕組みについて超質問しまくっちゃってさ、最初は詳しく答えてくれたのが
だんだん、お詳しいですね〜えっと…ですね…って感じで答えに窮するようになったんよ
上の質問みたいに大して詳しくないんだけどね
（それでも一生懸命答えてくれてたし、全然嫌な感じはなかった）
だから、たぶんそこまで詳しくならんでもやっていけるんだろうけど
俺は（営業に使うかどうかは別にして）理屈は頭に叩き込んで
いつでもおしゃべりできて、数字叩けるようにしとこと思って
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- 589
- 2014/06/15(日) 11:10:24.97
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>>588
たぶん君は入っても続かないよ。
理屈っぽい人には向かない。
FXの営業とか大東、東建の営業で少し、汚れた心になってからにしなさい。
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- 590
- 2014/06/15(日) 17:19:45.01
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あの〜町の不動産屋の求人情報って
何処で探してますか？
首都圏なんですが大手しか見つからない
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- 591
- 2014/06/15(日) 19:30:08.06
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>>590
そんな手には釣られないぞ
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- 592
- 2014/06/15(日) 20:28:26.19
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教えてくださいよ。リクナビとかマイナビなくない？
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- 593
- 2014/06/15(日) 21:02:06.39
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飛び込みだよ
やってるんですかって聞けば教えてくれるから
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- 594
- 2014/06/15(日) 22:01:11.36
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いや、職安とかアルバイト雑誌で社員募集してるよｗ
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- 595
- 2014/06/16(月) 00:25:26.87
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>>590
直接電話するんだよ。
フルコミでいいんで雇ってください。
成果でたら固定給にしてくださいって。
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- 596
- 2014/06/16(月) 02:33:58.80
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みなさんありがとうございます。
面接ダメダメだけど頑張ってみます。
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- 597
- 2014/06/17(火) 16:08:42.51
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新卒で就活してるんですが質問があります。
内定を3社頂いているのですがどちらが経験を積むのに最適ですか？
1、中小の地域で有名な総合不動産。休みが月6。ボナスあり。
長い目で見てくれると言ってる。
2、町の不動産屋。賃貸、休み月6.7、ボナスあり 楽そう 零細
3、チェーン加盟店。賃貸、休み月8、110日以上とれる。フルコミ
零歳
未経験で飛び込むにはどうでしょう？
やはり潰しが効くのもそうですが長く働きたいならある程度大きい会社がいいですかね。
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- 598
- 2014/06/17(火) 22:01:01.75
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>>597
２番だな。
入ってみればわかる。
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- 599
- 2014/06/18(水) 11:06:30.13
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>>597
新卒でフルコミの会社受けるなんて凄いな。
そんだけ自信満々なら年収2000万も夢じゃないかもしれない。
ためしに入ってみな。
3だな
頑張れ！
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- 600
- 2014/06/22(日) 10:52:01.11
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みんな鬼だな
釣りだろうけど１
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- 601
- 2014/06/22(日) 10:53:30.10
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http://next.rikunabi.com/company/cmi3349528001/nx1_rq0010954418/?fr=cp_s01810&list_disp_no=1
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- 602
- 2014/06/25(水) 00:57:07.97
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不動産の仕事って他の職種と比べて楽な方ですか？
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- 603
- 2014/06/25(水) 01:28:04.57
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>>602
楽だよ。
ただ、合うあわないがある。
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- 604
- 2014/06/26(木) 00:08:32.63
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>>603さんがしてるのはよく不動産屋に行くと部屋を案内してくれたりする人？
何か資格がいるんですか？
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- 605
- 2014/06/27(金) 22:37:03.70
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宅建持ってて不動産に入れないようなやつは入っても絶対に続かないから正解だろう。
5人に1人って本当に凄いぜ。人事やれないからな。社員急に辞めやがるし、2週間以内に対応しないといけないし。
多店舗やってる賃貸は特に取得率50%はないととマジで戦略的な人事はできん。
冗談抜きで宅建持っててそれなりの社会人経験あればまず内定もらえる。年齢はさほど関係なし。年収はまあ働き次第だ。
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- 606
- 2014/06/27(金) 23:56:10.19
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４８歳 ＳＥですが、宅建持っていても、
お祈りされました。５社ぐらいかな。
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- 607
- 2014/06/30(月) 02:33:36.39
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宅建って実務経験無い俺でも勉強すれば取れる？
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- 608
- 2014/06/30(月) 04:46:19.55
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>>607
勉強すれば弁護士にもなれるよ
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- 609
- 2014/07/01(火) 00:03:57.58
-
宅建持ってたら高給取りになれるの？
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- 610
- 2014/07/01(火) 06:43:28.69
-
>>609
営業センスが必要
-
- 611
- 2014/07/02(水) 00:36:49.13
-
>>610
じゃあ宅建だけ取っても実務経験が無いと役立たず？
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- 612
- 2014/07/02(水) 08:31:39.83
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>>611
誰でも実務経験は積めるが、誰でも宅建が取れるわけではない
大手では、実務経験5年以上で宅建をもってない営業マンは人として扱われない
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- 613
- 2014/07/02(水) 23:31:32.41
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営業力ある＋宅建持ち→稼げる、お給料上げるから会社にいて
営業力ある＋宅建なし→稼げる、お金出すから早く宅建取って
営業力無し＋宅建もち→要らない、出てって
営業力無し＋宅建なし→要らない、出てって
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- 614
- 2014/07/03(木) 05:19:39.86
-
>>613
宅建もってるだけで、契約事務できるよ
世襲社長はこのパターン
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- 615
- 2014/07/03(木) 21:36:17.86
-
浜松・女子医大生殺人事件
1990年5月3日夜、静岡県浜松市のマンションで、医大を卒業したばかりのX子さん（24歳）が
全裸で殺害されているのを、訪れた父親が発見した。下半身には座敷ぼうきが突っ
込まれており、暴行を受けた形跡は明らかだった。X子さんは小児科医を目指して
おり、国家試験の合格発表直前の惨劇だった。
11日、X子さんに部屋を斡旋した日栄建設工業（現クラスト）営業課長油井慎太郎
（当時48歳）が逮捕される。
マンション付近で油井のものらしきスポーツカーが目撃されていたこと、室内に油井の
使っていた眼鏡のレンズが落ちていたことが決め手となった。
油井は1人暮らしの女性を襲うために、4月30日未明、会社に保管してあった合鍵
を複製してX子さん宅に侵入。気づいたX子さんに馬乗りになり殴った。そして抵抗を
続けるX子さんの首をヒモで絞めて殺害した。
油井は妻子がいたが、同じような手口で他の独身女性方に侵入していた。
これは事件後の女性数十人の名乗り出で明らかになった。
94年2月7日、遺族がクラストを相手取った損害賠償請求訴訟で、静岡地裁は遺族
の訴えを認め、会社に1億7764万円の支払いを命じた。
-
- 616
- 2014/07/07(月) 18:41:11.09
-
ビル管理業界クソ安いから宅建取り就職予定。
また来ますね
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- 617
- 2014/07/08(火) 07:53:02.45
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お、おう
-
- 618
- 2014/07/09(水) 14:24:20.15
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宅建手当2万って多い？少ない？
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- 619
- 2014/07/09(水) 14:26:31.10
-
>>618
普通
-
- 620
- 2014/07/09(水) 14:35:48.85
-
営業事務は男でもあり？営業事務は営業はしなくてよい？
ですか
-
- 621
- 2014/07/09(水) 14:49:33.31
-
普通かーー まぁ手当入れて総支給２４なら生活は出来るか…
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- 622
- 2014/07/09(水) 14:51:02.47
-
>>621
俺の住んでいる地域じゃ好待遇です
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- 623
- 2014/07/09(水) 14:55:32.22
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都心の売買なら、基本給だけで30万だぞ
東京に出てこいや
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- 624
- 田舎モン
- 2014/07/09(水) 15:04:06.98
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>>623
都市部に行くのならマンション管理がやりたいです
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- 625
- 2014/07/09(水) 20:06:52.78
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>>623
ノルマが厳しいんでしょ
やだー
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- 626
- 2014/07/10(木) 22:03:27.37
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最後の売り手市場。今が異業種への転職のチャンス
http://jobtac.kan-be.com/ad01/index.html
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- 627
- 2014/07/10(木) 23:39:16.80
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地元中規模不動産で募集してるんだが
１．注文・分譲住宅の販売
主に来店・反響販売です
２．土地の仕入れ
３．来店されたお客様の応対など
※未経験の方でもＯＫ、きちんとフォローします
人と話ことが好きな方なら大丈夫です
＊自家用車を使っていただく場合あり（持込車両手当有）
火水毎週休み で26万スタートプラス歩合
きついかな？
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- 628
- 2014/07/10(木) 23:40:58.48
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あなぶき興産や穴吹工務店て世間一般的にはどれくらいの知名度ですか？
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- 629
- 2014/07/11(金) 00:09:59.07
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>>627
自家用車持ちで営業とか…働いたことないのか？
ちょとは考えろ
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- 630
- 2014/07/11(金) 01:37:44.81
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求人に知り合いの風俗嬢が載ってる！
応募したい！
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- 631
- 2014/07/11(金) 14:07:52.93
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>>627
不動産会社勤務の俺が来ましたよ。
俺の職場ではお客様の案内は基本的に自分の車だな。
で、ガソリン代が支給されてる。
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