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- 584
- 2014/06/14(土) 19:32:31.84
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>>583
＞つまり、20年経ったら上物を売ってキャピタルゲイン得ようねってことだよね？
＞この理屈自体は分かるんだ
＞（なんで20っていう数字かは勉強不足で分からないけど）
投資の営業でしょ？
月々の賃料収入で得られる実質利回りの部分で
出資した上物部分の代金を回収するのにかかる期間が20年くらいってことだよ。
でも、20年経ったら上物の価値は基本的にゼロだし
維持するにしても賃料の下落や修繕費が膨らんで儲からない。
地価が上がっていなければそこで売ってもトントンでキャピタルゲインなんて得られない
地価が変動しないことを前提としてメリットがあるのは相続税対策くらいなものだ。
＞ここはつまり、キャピタルゲインで儲かるよってことをうまく話せってことだよね？
＞ようは営業トーク頑張れ
＞でもそーすると、キャピタル部分の話をしたら騙すっていうよりむしろ正直なんじゃ…？
つまり、客に正直に話すなら
「賃料収入では20年で上物代金をやっと回収できるが回収したころには建て替え時期です。儲かりません」
「出資して儲かるかどうかは地価動向に賭けるギャンブルです」って話だよ。
特にこれからの時代は
ワンルームを売るにしても一棟ものを売るにしても上物の代金回収するころには
例えインフレになったとしても、とてもじゃないけど想定される地価の下落分をカバーできねーよ。
もしカバーできるとしたら大卒初任給が40万円とかいったレベルだ。
ま、あと10年もしたら電気自動車の普及にともなって
自動車分野でのコモディティ化が進んで日本の自動車産業の衰退が激しくなってくるだろう
そうなったら日本の産業は壊滅状態。
ハイパーインフレになるかもしれん。
そしたら不動産持ってた方がいいかもな。現金持ってるよりはさｗ
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